pr/6856194.json

"{\"id\": \"6856194\", \"name\": \"United Surety & Indemnity Company, peticionaria, v. Marisol Marchand Castro, Registradora de la Propiedad, Secci\\u00f3n Primera de San Juan, recurrida\", \"name_abbreviation\": \"United Surety & Indemnity Co. v. Marchand Castro\", \"decision_date\": \"2015-01-13\", \"docket_number\": \"N\\u00famero: RG-2014-0002\", \"first_page\": \"187\", \"last_page\": \"215\", \"citations\": \"192 P.R. Dec. 187\", \"volume\": \"192\", \"reporter\": \"Decisiones de Puerto Rico\", \"court\": \"Supreme Court of Puerto Rico\", \"jurisdiction\": \"Puerto Rico\", \"last_updated\": \"2021-08-10T19:01:51.328964+00:00\", \"provenance\": \"CAP\", \"judges\": \"La Juez Asociada Se\\u00f1ora Rodr\\u00edguez Rodr\\u00edguez concu-rri\\u00f3 con el resultado sin opini\\u00f3n escrita.\", \"parties\": \"United Surety & Indemnity Company, peticionaria, v. Marisol Marchand Castro, Registradora de la Propiedad, Secci\\u00f3n Primera de San Juan, recurrida.\", \"head_matter\": \"United Surety & Indemnity Company, peticionaria, v. Marisol Marchand Castro, Registradora de la Propiedad, Secci\\u00f3n Primera de San Juan, recurrida.\\nN\\u00famero: RG-2014-0002\\nResuelto: 13 de enero de 2015\\nH\\u00e9ctor Salda\\u00f1a Egozcue, Carlos Lugo Fiol y Cybele E. Delgado Rivera, de Salda\\u00f1a & Salda\\u00f1a-Egozcue, abogados de la parte recurente; Marisol Marchand Castro, registra-dora, Registro de la Propiedad de San Juan, Secci\\u00f3n I, parte recurrida.\", \"word_count\": \"8331\", \"char_count\": \"52043\", \"text\": \"El Juez Asociado Se\\u00f1or Estrella Mart\\u00ednez\\nemiti\\u00f3 la opini\\u00f3n del Tribunal.\\nEl recurso presentado nos permite determinar si el do-cumento administratiyo otorgado por el Centro de Recau-daci\\u00f3n de Ingresos Municipales para transferirle a una fia-dora la hipoteca legal t\\u00e1cita que se constituye a su favor, en concepto de las contribuciones de ingresos municipales sobre la propiedad inmueble, es inscribible ante el Registro de la Propiedad.\\nProcedemos a delimitar el escenario f\\u00e1ctico y procesal que origin\\u00f3 el recurso que tenemos ante nuestra consideraci\\u00f3n.\\nI\\nLa controversia de autos gira en torno a una finca del municipio de San Juan (Municipio), cuyo derecho de super-ficie y el derecho de construir en la referida finca fueron cedidos a Paseo Portuario and Company S.E. (Paseo Portuario).( ) A su vez, Paseo Portuario transfiri\\u00f3 el arren-damiento del derecho de superficie a Rexam Limited Partnership. Luego, ese derecho y el de la titularidad de la propiedad edificada (Edificio Portuario) se cedieron a favor de Colonial Parking Corporation (Colonial).\\nSeg\\u00fan el tracto descrito, Colonial se convirti\\u00f3 en due\\u00f1a del derecho de superficie de la finca del Municipio, as\\u00ed como del Edificio Portuario. Ante esto y seg\\u00fan se desprende del recurso presentado, Colonial aleg\\u00f3 ante el Centro de Re-caudaci\\u00f3n de Ingresos Municipales (CRIM) que por el edi-ficio estar construido sobre una propiedad del Municipio estaba exento de pagar contribuciones. El CRIM rechaz\\u00f3 este argumento y solicit\\u00f3 que se presentara una fianza de garant\\u00eda financiera para garantizar la deuda sobre la pro-piedad inmueble impuesta al Edificio Portuario.\\nEn consecuencia, a solicitud de Colonial, el 31 de marzo de 2008 United Surety & Indemnity Company (USIC) emi-ti\\u00f3 la fianza de garant\\u00eda financiera N\\u00fam. 08123361 (fianza), por la suma inicial de $1,575,000. En esta, USIC se oblig\\u00f3 solidariamente con Colonial por el pago de las contribuciones sobre la propiedad inmueble correspon-diente al Edificio Portuario. Posteriormente, la fianza de garant\\u00eda se increment\\u00f3 a $1,975,000.\\nLuego de otorgada esta garant\\u00eda, Colonial se convirti\\u00f3 en un contribuyente moroso. Por lo tanto, el 14 de marzo de 2011 el CRIM emiti\\u00f3 una misiva en la cual solicit\\u00f3 hacer efectiva la fianza que garantizaba la deuda. El 26 de abril de 2011 el CRIM envi\\u00f3 una segunda reclamaci\\u00f3n reite-rando que no pudo llegar a un acuerdo con Colonial, por lo que para cobrar la deuda contributiva no le quedaba otra alternativa que ejecutar la fianza. Esta reclamaci\\u00f3n fue reiterada en una tercera misiva emitida el 18 de mayo de 2011. En todos estos requerimientos, el CRIM solicit\\u00f3 el pago de $1,975,000.\\nAnte estas reclamaciones, el 11 de octubre de 2011, USIC pag\\u00f3 al CRIM la cantidad de $1,812,442.03. Este pago fue realizado mediante dos cheques: el N\\u00fam. 3909 por la cantidad de $367,170.33, con el cual se acredit\\u00f3 el pago de la deuda corriente, y el N\\u00fam. 3910 por $1,445,271.70, mediante el cual se pag\\u00f3 la deuda contributiva sobre la propiedad inmueble impuesta al Edificio Portuario para los a\\u00f1os fiscales 2003-2010.\\nEn consideraci\\u00f3n a estos pagos, el 5 de diciembre de 2011 el Sr. Gustavo A. Freyre Conde, subdirector ejecutivo del CRIM, emiti\\u00f3 ante la notar\\u00eda Tania Xiomara Laporte Reve-r\\u00f3n un documento administrativo de cesi\\u00f3n a favor de USIC. En este, se estableci\\u00f3 que al 11 de octubre de 2011 Colonial le adeudaba al CRIM la cantidad de $2,506,298.34 por con-tribuciones de ingresos municipales sobre la propiedad in-mueble con n\\u00famero de catastro 040-003-089-04-000, a la cual nos hemos referido como Edificio Portuario. Se estable-ci\\u00f3, adem\\u00e1s, que en virtud de esta deuda y la garant\\u00eda emi-tida por USIC, este \\u00faltimo se acogi\\u00f3 a los beneficios de am-nist\\u00eda contributiva contenidos en la Ley N\\u00fam. 94-2011, 21 LPRA see. 5001, y satisfizo la deuda. De acuerdo con estos sucesos, se consign\\u00f3 la cl\\u00e1usula siguiente:\\nCUARTO: En consideraci\\u00f3n al referido pago, por la presente CRIM cede y traspasa a USIC todos sus derechos y acciones contra Colonial; resultantes y a consecuencia de la deuda por concepto de contribuciones de ingresos municipales sobre la propiedad inmueble con n\\u00famero de catastro 040-003-089-04-000 vencida al 01/07/2011, y que se encuentran comprendidas en el pago realizado por USIC. As\\u00ed pues USIC queda subrogada en todos los derechos y acciones del CRIM en contra de Colonial/ )\\nAdem\\u00e1s de cederle los derechos y las acciones que el CRIM ostentaba en contra de Colonial, en el referido docu-mento se relev\\u00f3 a USIC de todas las obligaciones con res-pecto a la fianza que \\u00e9sta hab\\u00eda emitido.\\nAs\\u00ed las cosas, el 8 de febrero de 2012 USIC present\\u00f3 una Instancia para Inscribir Gravamen sobre la Propiedad (Instancia) en la Secci\\u00f3n Primera del Registro de la Propie-dad de San Juan. En esta, expuso el cuadro f\\u00e1ctico que hemos descrito y arg\\u00fcy\\u00f3 que, por virtud del C\\u00f3digo Civil, se subrog\\u00f3 en todos los derechos que el CRIM pose\\u00eda contra Colonial y terceros. Aleg\\u00f3, adem\\u00e1s, que entre los derechos en los que se subrog\\u00f3 se encuentra el gravamen preferente a favor del CRIM. Por consiguiente, solicit\\u00f3 que se inscri-biera a su favor el asiento definitivo del gravamen prefe-rente sobre la finca. La Instancia fue presentada con varios documentos adicionales. Entre ellos, se encuentra la Ce-si\\u00f3n otorgada por el CRIM, el Contrato de Fianza, los che-ques emitidos a favor del CRIM y los recibos de pago otor-gados por este \\u00faltimo.\\nLuego de presentados estos documentos en el Registro de la Propiedad y mientras estaba pendiente su calificaci\\u00f3n, USIC recurri\\u00f3 al Tribunal de Primera Instancia con una demanda sobre cobro de dinero, incumplimiento de contrato y ejecuci\\u00f3n de embargo contra Colonial y American Parking System, Inc., entre otros. En esta, solicit\\u00f3 que el Tribunal le ordenara a Colonial el pago de $1,812,442.03, adem\\u00e1s de los gastos y honorarios por el pleito instado. Asimismo, dado que el gravamen estaba pendiente de inscripci\\u00f3n ante el Re-gistro de la Propiedad, solicit\\u00f3 que una vez este fuera califi-cado se ordenara la ejecuci\\u00f3n de embargo para proceder a vender en p\\u00fablica subasta el derecho de superficie y la titu-laridad del Edificio Portuario ad terminum annorum que Colonial ostentaba en torno a la finca.\\nEl 4 de enero de 2013, la Hon. Marisol Marchand Castro, Registradora de la Propiedad de la Secci\\u00f3n Primera de San Juan (Registradora), emiti\\u00f3 una notificaci\\u00f3n infor-mando que no proced\\u00eda la inscripci\\u00f3n del asiento solicitado por USIC. En particular, hizo constar lo siguiente: \\\"[s]e solicita la anotaci\\u00f3n de Embargo mediante Instancia. Por naturaleza del embargo solicitado, que es en base [sic] a cobro de dinero, la Ley Hipotecaria requiere que se practi-que en virtud de Orden del Tribunal\\\". ( )\\nAnte esta notificaci\\u00f3n, el 24 de enero de 2013 USIC pre-sent\\u00f3 un Escrito de Recalificaci\\u00f3n. En esencia, argument\\u00f3 que lo que solicit\\u00f3 fue la inscripci\\u00f3n de un gravamen pre-ferente adquirido por subrogaci\\u00f3n y cesi\\u00f3n, no un embargo a base de una acci\\u00f3n en cobro de dinero. A pesar de esto, el 27 de marzo de 2014, la Registradora se sostuvo en su ca-lificaci\\u00f3n inicial y deneg\\u00f3 la inscripci\\u00f3n solicitada.\\nPor consiguiente, el 16 de abril de 2014, USIC recurri\\u00f3 ante nos y objet\\u00f3 la calificaci\\u00f3n otorgada por la Registradora. Argument\\u00f3 que esta err\\u00f3 al requerir una or-den judicial para inscribir el gravamen preferente. Ello, de-bido a que los Arts. 1738 y 1166 del C\\u00f3digo Civil de Puerto Rico, 31 LPRA sees. 4912 y 3250, le conceden a USIC el derecho a subrogarse en todas las acciones que el CRIM habr\\u00eda podido ejercitar contra Colonial. Arg\\u00fcy\\u00f3 que al USIC pagar la deuda contributiva, el derecho de cobro y sus ga-rant\\u00edas accesorias pasaron a su patrimonio por disposici\\u00f3n de ley, es decir, autom\\u00e1ticamente.\\nAsimismo, USIC aleg\\u00f3 que la Registradora err\\u00f3 al no reconocer que la hipoteca legal t\\u00e1cita puede ser transferida. Adujo que la propia Ley Hipotecaria y de Re-gistro de la Propiedad de 1979 (Ley Hipotecaria) permite su transmisi\\u00f3n y que el documento otorgado por el CRIM es suficiente para ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Ello debido a que, por analog\\u00eda, a USIC le aplica el mismo procedimiento que por virtud de ley se ins-tituy\\u00f3 a favor del CRIM.( ) En consecuencia, aleg\\u00f3 que tanto la Instancia como los documentos complementarios presentados eran suficientes para que se reconociera e ins-cribiera el gravamen a favor de USIC.\\nPor su parte, la Registradora expuso que la Instancia presentada no constituye un documento suficiente para inscripci\\u00f3n. Empero, explic\\u00f3 que como de esta se desprende que hab\\u00eda una acci\\u00f3n de cobro de dinero pendiente, le aplic\\u00f3 las disposiciones que regulan las anotaciones pre-ventivas de demanda y embargo, y requiri\\u00f3 una orden judicial para la anotaci\\u00f3n del gravamen.( )\\nPor otro lado, por primera vez, la Registradora expres\\u00f3 que la extensi\\u00f3n de la subrogaci\\u00f3n de derechos y acciones de USIC como fiadora y la determinaci\\u00f3n de si proced\\u00eda inscri-bir como gravamen o un embargo en cobro de dinero, es un asunto de exclusiva competencia judicial. No obstante, ar-g\\u00fcy\\u00f3 que en la medida que se aprob\\u00f3 la legislaci\\u00f3n sobre la venta de deudas contributivas,( ) se puso en duda la trans-feribilidad autom\\u00e1tica de la hipoteca legal t\\u00e1cita que opera a favor del CRIM. Ello, debido a que el legislador consider\\u00f3 necesario consignar la transferencia expresamente. Ade-m\\u00e1s, destac\\u00f3 que la mencionada ley solamente contempla la transferibilidad de las deudas contributivas morosas, es de-cir, aquellas contribuciones que no han sido pagadas. Por lo tanto, concluye que ser\\u00eda inaplicable a la situaci\\u00f3n de autos en la medida que USIC ya pag\\u00f3 las contribuciones que Colonial le adeudaba al CRIM.\\nPor \\u00faltimo, la Registradora sostuvo que el documento de Cesi\\u00f3n otorgado por el Subdirector Ejecutivo del CRIM tampoco ser\\u00eda inscribible, debido a que no se describe la finca seg\\u00fan requiere el Art. 4.06 de la Ley N\\u00fam. 83-1991, conocida como la Ley de Contribuci\\u00f3n Municipal sobre la Propiedad de 1991 (Ley N\\u00fam. 83-1991), 21 LPRA see. 5106. Adem\\u00e1s, porque el Subdirector Ejecutivo del CRIM que lo suscribi\\u00f3 no est\\u00e1 facultado por ley para llevar a cabo ese tipo de transacciones.\\nAnte estas alegaciones, y en respuesta a las nuevas con-tenciones de la Registradora, el 30 de mayo de 2014 USIC present\\u00f3 una R\\u00e9plica al Alegato de la Honorable Registra-dora de la Propiedad. En esencia, argument\\u00f3 que el docu-mento reconocido ante notario debe ser considerado como aut\\u00e9ntico susceptible de inscripci\\u00f3n mediante la Ley Hipotecaria. Adem\\u00e1s, reiter\\u00f3 que en el caso de autos oper\\u00f3 una subrogaci\\u00f3n autom\\u00e1tica, en la medida que el pago he-cho por USIC no extingui\\u00f3 la obligaci\\u00f3n principal. Final-mente, adujo que la Registradora estaba obligada a notifi-car todas las faltas que imped\\u00edan la calificaci\\u00f3n de los documentos presentados; por lo que todas las deficiencias que fueron se\\u00f1aladas por primera vez ante esta Curia son tard\\u00edas y no deben ser consideradas.\\nExpuesto el trasfondo f\\u00e1ctico y procesal del recurso ante nos, corresponde esbozar el derecho aplicable para poder disponer del caso en los m\\u00e9ritos.! )\\nH-1\\nComo cuesti\\u00f3n de umbral, debemos delimitar cu\\u00e1les son los par\\u00e1metros que en nuestro ordenamiento jur\\u00eddico rigen la calificaci\\u00f3n registral, particularmente, de aquellos docu-mentos que son otorgados por agencias administrativas.\\nA. En primer lugar, el Art. 38 de la Ley Hipotecaria, 30 LPRA see. 2201, establece a cu\\u00e1les t\\u00edtulos, actas y contratos tiene acceso el Registro de la Propiedad. En este, se contempla la inscripci\\u00f3n de la constituci\\u00f3n, traslaci\\u00f3n, declaraci\\u00f3n o extinci\\u00f3n del dominio de los bienes inmuebles o de los derechos reales que son impuestos sobre ellos, entre otras disposiciones.( )\\nAhora bien, es el Art. 42 de la Ley Hipotecaria, 30 LPRA see. 2205, el cual prescribe c\\u00f3mo los documentos podr\\u00e1n ser inscritos.\\nPara que puedan ser inscritos los t\\u00edtulos a los que se refiere la see. 2201 de este t\\u00edtulo, deber\\u00e1n constar en escritura p\\u00fa-blica, ejecutoria o documento aut\\u00e9ntico expedido por autori-dad judicial o funcionario competente, en la forma que pres-criban las leyes y reglamentos, salvo en los casos en que expresamente la ley establezca una forma distinta.\\nLo anterior es complementado por el Art. 43 de la Ley Hipotecaria, 30 LPRA see. 2206, el cual establece que\\n[s]e entender\\u00e1 por t\\u00edtulo, conforme a la secci\\u00f3n anterior y para los efectos de la inscripci\\u00f3n, el contenido del documento o documentos p\\u00fablicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aqu\\u00e9lla y que hagan fe, por s\\u00ed solos o con el de otros documentos complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite.\\nEste \\u00faltimo procede del Art. 33 del Reglamento Hipote-cario Espa\\u00f1ol. Al interpretarlo, los tratadistas espa\\u00f1oles concluyen que al referirse a \\\"documento o documentos p\\u00fa-blicos\\\" se incorpora la normativa del Art. 1.216 del C\\u00f3digo Civil Espa\\u00f1ol, el cual equivale al Art. 1170 del C\\u00f3digo Civil de Puerto Rico, 31 LPRA see. 3271. Es decir, para que un documento sea p\\u00fablico es necesario que est\\u00e9 autorizado por un notario o empleado p\\u00fablico competente. R.M. Roca Sas-tre, L. Roca-Sastre Muncunill y J. Bern\\u00e1 i Xirgo, Derecho Hipotecario, 9na ed., Barcelona, Ed. Bosch, 2008, T. I, p\\u00e1g. 512. Asimismo, reconocen que seg\\u00fan este art\\u00edculo, el dere-cho de un posible titular registral debe surgir directamente del documento presentado. \\u00edd., p\\u00e1g. 513. Los tratadistas tambi\\u00e9n entienden que la referencia a que este d\\u00e9 fe por s\\u00ed mismo o en conjunto con otros documentos es redundante en la medida en que esta es la funci\\u00f3n t\\u00edpica de todo docu-mento p\\u00fablico. No obstante, expresan que esto implica la necesidad de que se acredite el acto o negocio jur\\u00eddico que se pretende inscribir. \\u00edd., p\\u00e1g. 514.( )\\nPertinente a la controversia de autos, nos concentraremos en la inscripci\\u00f3n de documentos administrativos. Seg\\u00fan establece el mencionado Art. 42 de la Ley Hipotecaria, para que estos puedan ser inscritos deben estar en un documento aut\\u00e9ntico suscrito por un funcionario con competencia. En torno a este particular, el Art. 57.1 del Reglamento para la Ejecuci\\u00f3n de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad (Reglamento Hipotecario), establece que\\n[s]e considerar\\u00e1n documentos administrativos aut\\u00e9nticos para los efectos de la ley los que est\\u00e1n expedidos por el Estado o por autoridad o funcionario competente.\\nLos documentos administrativos deber\\u00e1n estar certificados y expedidos en la forma y con las solemnidades que prescriben las leyes sobre la materia y har\\u00e1n constar las circunstancias que para los asientos del Registro requieran la \\\"Ley Hipoteca-ria y del Registro de la Propiedad\\\" y este cap\\u00edtulo. 30 LPRA see. 870.207 (ed. especial 2010).( )\\nA pesar de que la ley no define lo que implica ser una autoridad o funcionario competente, la doctrina s\\u00ed lo ha hecho. Roca Sastre, Roca-Sastre Muncunill y Bern\\u00e1 nos ex-plican que \\\"[p]ara que la Autoridad o Funcionario sea com-petente precisa que su nombramiento sea legal, que se halle en el ejercicio de sus funciones y que obre dentro de su pro-pia esfera de actuaci\\u00f3n, tanto por raz\\u00f3n del lugar como del objeto y, en su caso, cuant\\u00eda del asunto\\\". Roca Sastre y otros, op. cit, T. I, p\\u00e1g. 485. Es decir, que tenga competencia en torno a la materia respecto a la cual est\\u00e1 disponiendo. Para el tratadista Rivera Rivera, esta \\\"norma responde al princi-pio de legalidad en su modalidad de titulaci\\u00f3n aut\\u00e9ntica, de manera que los documentos ofrecen una garant\\u00eda por haber sido autorizados o expedidos por un funcionario\\\". L.R. Rivera Rivera, Derecho registral inmobiliario puertorrique\\u00f1o, San Juan, Jur\\u00eddica Eds., 2012, p\\u00e1gs. 85-86.\\nSin embargo, esto no implica que esos documentos est\\u00e9n exentos de cumplir con el principio de especialidad que rige en nuestro sistema de inscripci\\u00f3n registral. Por consi-guiente, \\u00e9stos \\\"expresar\\u00e1n, por lo menos, todas las circuns-tancias que necesariamente debe contener la primera ins-cripci\\u00f3n y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos objeto de la inscripci\\u00f3n (Art. 61 de la Ley)\\\". \\u00edd., p\\u00e1g. 86.\\nB. Ahora bien, una vez presentado el documento, procede que el Registrador ejerza su gesti\\u00f3n calificadora y eval\\u00fae o compruebe su legalidad. Es decir, le corresponde determinar si el documento es inscribible, como corolario del principio de legalidad contenido en el Art. 64 de la Ley Hipotecaria, 30 LPRA see. 2267. De acuerdo con este principio, el Registrador debe asegurarse que el documento presentado sea v\\u00e1lido y perfecto. SLG P\\u00e9rez-Rivera v. Registradora, 189 DPR 705 (2013). Ello, debido a que solamente tendr\\u00e1n acceso aquellos que cumplan con las exigencias legales aplicables. Rigores v. Registrador, 165 DPR 710, 720 (2005). V\\u00e9ase, adem\\u00e1s, R & G Premier Bank P.R. v. Registradora, 158 DPR 241, 246 (2002).\\nEn general, seg\\u00fan dispuesto por la Ley Hipotecaria, esta calificaci\\u00f3n debe ce\\u00f1irse a: (1) las formas extr\\u00ednsecas de los documentos que se presentan, (2) la capacidad de los otorgantes y (3) la validez de los actos y contratos que contienen estos documentos. Art. 64 de la Ley Hipotecaria, 30 LPRA see. 2267. Empero, en cuanto a la calificaci\\u00f3n de los documentos administrativos espec\\u00edficamente, el referido Art. 64 establece que estos deber\\u00e1n ser evaluados en la misma extensi\\u00f3n que los judiciales. Por lo tanto, el Registrador se limitar\\u00e1 a calificar: (1) la competencia y jurisdicci\\u00f3n del \\u00f3rgano administrativo; (2) la naturaleza y los efectos de la resoluci\\u00f3n dictada, si se produjo en el procedimiento correspondiente y se observaron los tr\\u00e1mites y preceptos esenciales para su validez; (3) las formalidades extr\\u00ednsecas de los documentos presentados, y (4) los antecedentes en el Registro de la Propiedad. V\\u00e9ase Roca Sastre y otros, op. cit., T. I, p\\u00e1g. 662.\\nAl igual que ocurre con los documentos judiciales, \\\"debe excluirse de la funci\\u00f3n calificadora del Registrador lo rela-tivo a la legitimaci\\u00f3n de los interesados que insten alg\\u00fan acto administrativo, al orden riguroso del procedimiento y al fundamento de las decisiones administrativas\\\". Roca Sastre y otros, op. cit., T. I, p\\u00e1g. 662. En fin, al igual que con los documentos judiciales, al calificar documentos ad-ministrativos, el Registrador tiene una facultad m\\u00e1s limitada.( )\\nPara poder desempe\\u00f1ar su funci\\u00f3n en los confines que hemos descrito, el Registrador deber\\u00e1 circunscribirse a los documentos que le son presentados, los asientos reg\\u00edstra-les vigentes y las leyes. Art. 64 de la Ley Hipotecaria, supra. En otras palabras, este no puede recurrir a informa-ci\\u00f3n que no conste en los t\\u00edtulos presentados o el contenido del Registro. SLG P\\u00e9rez Rivera v. Registradora, supra.\\nNo obstante, es importante puntualizar que la calificaci\\u00f3n que a estos efectos realice el Registrador \\\"no impedir\\u00e1 ni prejuzgar\\u00e1 el juicio que pueda seguirse en los tribunales sobre la validez de los documentos calificados, debiendo atenerse el registrador a lo que en aqu\\u00e9l se resuelva\\\". Art. 67 de la Ley Hipotecaria, 30 LPRA see. 2270. V\\u00e9anse, adem\\u00e1s: Cabrer v. Registrador, 113 DPR 424 (1982); Nido & C\\u00eda., S. en C. v. Registrador, 74 DPR 789, 799 (1953).\\nIII\\nA la luz de las disposiciones anteriores, nos corresponde analizar el negocio jur\\u00eddico que se suscit\\u00f3 entre las partes para poder determinar si los documentos presentados ante la Registradora eran inscribibles o si, en efecto, se requer\\u00eda una orden judicial. Procedemos.\\nA. Seg\\u00fan hemos expuesto, USIC comenz\\u00f3 su relaci\\u00f3n con el CRIM mediante un contrato de fianza en el cual se garantizaba la deuda por contribuciones municipales sobre la propiedad inmueble de Colonial. Como consecuencia, nos es preciso delimitar brevemente las disposiciones apli-cables a este tipo de negocio jur\\u00eddico.\\nComo es sabido, la fianza es una garant\\u00eda personal en la que se le \\\"proporciona al acreedor mayor probabilidad de ver satisfecho su inter\\u00e9s, ya que se ampl\\u00eda su poder de agresi\\u00f3n a un patrimonio distinto del originariamente responsable\\\". J.L. Lacruz Berdejo, F.A. Sancho Rebullida y otros, Elementos de Derecho Civil: Derecho de obligaciones, 3ra ed., Barcelona, Ed. Bosch, 1995, T. II, V. 2, p\\u00e1g. 339. Ello, debido a que mediante \\\"la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo \\u00e9ste\\\". Art. 1721 del C\\u00f3digo Civil de Puerto Rico, 31 LPRA see. 4871. Por lo tanto, mediante contrato expreso el fiador se puede obligar a menos, pero nunca a m\\u00e1s de lo que se oblig\\u00f3 el principal. Arts. 1725-1726 del C\\u00f3digo Civil de Puerto Rico, 31 LPRA sees. 4875-4876. V\\u00e9ase, adem\\u00e1s, Andamios de P.R. v. Newport Bonding, 179 DPR 503, 511 (2010).\\nSeg\\u00fan esta normativa, en nuestro ordenamiento \\\"[e]l fiador se subroga por el pago en los derechos que el acreedor ten\\u00eda contra el deudor\\\". Art. 1738 del C\\u00f3digo Civil de Puerto Rico, 31 LPRA see. 4912. V\\u00e9ase, adem\\u00e1s, Gil v. C.R.U.V., 109 DPR 551, 553 (1980). Es decir, por operaci\\u00f3n de ley, el fiador se coloca en la misma posici\\u00f3n que el acreedor. J. Cast\\u00e1n Tobe\\u00f1as, Derecho Civil espa\\u00f1ol, com\\u00fan y floral, 15ta ed. rev., Madrid, Ed. Reus, 1993, T. 4, p\\u00e1g. 794.( ) As\\u00ed lo reconocimos en Caguas Plumbing v. Continental Const. Corp., 155 DPR 744, 760 (2001), cuando expresamos que el Art. 1738 de nuestro C\\u00f3digo Civil \\\"tipifica un caso de subrogaci\\u00f3n legal, cuyo ejercicio debe ser tutelado, sancionando la conducta del acreedor que lo impida\\\". (Citas omitidas).( ) En consecuencia, no procede argumentar que cuando un fiador paga, la obligaci\\u00f3n original se extingue. Por el contrario, y en ausencia de pacto al respecto, por vir-tud de ley \\u00e9ste se subroga en la misma posici\\u00f3n que el acre-edor original.\\nB. Expuesta la normativa aplicable a la fianza como negocio jur\\u00eddico, procedemos a auscultar cu\\u00e1les eran los derechos ostentados por el CRIM y si \\u00e9stos pueden ser transferidos.\\nEn nuestro ordenamiento jur\\u00eddico es una norma ampliamente conocida que la autoridad del Estado para imponer y cobrar contribuciones le fue delegada a la Asamblea Legislativa. Espec\\u00edficamente, la Constituci\\u00f3n de Puerto Rico establece que \\\" [e] 1 poder del Estado Libre Asociado para imponer y cobrar contribuciones y autorizar su imposici\\u00f3n y cobro por los municipios se ejercer\\u00e1 seg\\u00fan se disponga por la Asamblea Legislativa, y nunca ser\\u00e1 rendido o suspendido\\\". Art. VI, Sec. 2, Const. ELA, LPRA, Tomo 1, ed. 2008, p\\u00e1g. 420. No obstante, seg\\u00fan se desprende de esta secci\\u00f3n y es reconocido por nuestra jurisprudencia, la Asamblea Legislativa puede delegarle este poder a los municipios. Interior Developers v. Mun. de San Juan, 177 DPR 693, 703 (2009); Caf\\u00e9 Rico, Inc. v. Mun. de Mayag\\u00fcez, 155 DPR 548, 553 (2001).\\nAl crear la Ley N\\u00fam. 83-1991, conocida como la Ley de Contribuci\\u00f3n Municipal sobre la Propiedad de 1991, la Asamblea Legislativa le otorg\\u00f3 a los municipios \\\"todos los poderes, facultades y funciones relacionados con las contribuciones sobre la propiedad mueble e inmueble en Puerto Rico, incluyendo los derechos y rango de cr\\u00e9ditos y grav\\u00e1menes preferentes, que hasta la fecha de aprobaci\\u00f3n de esta Ley [agosto 30 de 1991] ha tenido y ejercido el Secretario de Hacienda\\\". 21 LPRA see. 5001 n.\\nA tenor con estos poderes, el Art. 3.30 de la referida ley, 21 LPRA sec. 5080,( ) configura lo que conocemos como la hipoteca legal t\\u00e1cita a favor del Estado. Es decir, el primer gravamen fiscal sobre toda propiedad mueble e inmueble, cuyo efecto es el mismo que un fallo judicial contra la propiedad. Este gravamen tambi\\u00e9n est\\u00e1 contemplado en el Art. 200 de la Ley Hipotecaria, 30 LPRA see. 2651, el cual establece que:\\n[s]e constituye hipoteca legal a favor del Estado Libre Aso-ciado de Puerto Rico, del Centro de Recaudaci\\u00f3n de Ingresos Municipales del Estado Libre Asociado de Puerto Rico y las correspondientes municipalidades, sobre los bienes inmuebles de los contribuyentes por el importe de las contribuciones te-rritoriales de las cinco (5) \\u00faltimas anualidades y las corrientes no pagadas de los impuestos que graviten sobre ellos. Esta hipoteca legal tiene car\\u00e1cter de t\\u00e1cita y determina una prefe-rencia a beneficio de sus titulares sobre todo otro acreedor, y sobre el tercer adquirente, aunque haya inscrito sus derechos.\\nAl igual que en el Derecho espa\\u00f1ol, esta \\\"hipoteca legal t\\u00e1cita es un residuo del antiguo r\\u00e9gimen de clandestinidad hipotecaria que en Puerto Rico garantiza el pago de las contribuciones territoriales\\\". Rivera Rivera, op. cit., p\\u00e1g. 511. V\\u00e9ase, adem\\u00e1s, F. Puig Pe\\u00f1a, Tratado de Derecho Civil espa\\u00f1ol, 2da ed., Madrid, Ed. Rev. Der. Privado, 1974, T. Ill, V. II, p\\u00e1g. 277. Es decir, \\\"[e]s la \\u00fanica hipoteca que existe por disposici\\u00f3n de ley en la cual no mediar\\u00e1 escritura e inscripci\\u00f3n registrar. Rivera Rivera, op. cit., p\\u00e1g. 511.\\nEl hecho de que su constituci\\u00f3n sea autom\\u00e1tica o de lege, se justifica en la medida que se considera suficiente la publicidad que la ley lleva en s\\u00ed misma. Bux\\u00f3 v. Alvarez & Zavala, Inc., 104 DPR 678, 681-682 (1976). Los tratadistas espa\\u00f1oles citan con aprobaci\\u00f3n que \\\"[p]or tratarse de una hipoteca que grava todos los inmuebles de la Naci\\u00f3n, no es posible pr\\u00e1cticamente someterla a inscripci\\u00f3n para cada uno de ellos; todos los propietarios, y cuantos quieran serlo, saben que debe pagarse la contribuci\\u00f3n impuesta so-bre las fincas y no cabe exigir mayor publicidad\\\". (Citas omitidas). Roca Sastre y otros, op. cit., p\\u00e1g. 228.\\nPor consiguiente, a pesar de su car\\u00e1cter t\\u00e1cito, \\u00e9sta es reconocida como \\\"un gravamen, lo que en el lenguaje jur\\u00ed-dico significa una verdadera carga real, que pesa sobre los bienes cualquiera que sea su poseedor\\\". (Enfasis y citas omitidos). Bux\\u00f3 v. Alvarez & Zavala, Inc., supra, p\\u00e1g. 681. V\\u00e9ase, adem\\u00e1s, Sucesi\\u00f3n Romero v. Willoughby, 10 DPR 71, 77 (1906).\\nAsimismo, las leyes citadas son di\\u00e1fanas en establecer que este gravamen ostenta un derecho preferente, absoluto, mediante el cual se van a cobrar los cr\\u00e9ditos tributarios de las \\u00faltimas cinco anualidades y la corriente que el contribuyente adeude.( ) Esta preferencia impera por encima de todas las acreencias que pueda haber sobre la propiedad, incluyendo aquellas que hayan sido inscritas con anterioridad. Rivera, op. cit., p\\u00e1g. 511. Es decir, \\\"[t]odo acreedor hipotecario al inscribir su hipoteca y todo deman-dante al anotar su aviso de lis pendens, sabe que sus dere-chos est\\u00e1n sujetos al gravamen legal preferente a favor del Tesoro Insular\\\", por lo que sus \\u00fanicas alternativas son el pagar lo adeudado o utilizar el mecanismo de redenci\\u00f3n establecido en la ley. Riera v. Registrador, 57 DPR 673, 677-678 (1940).( )\\nC. C\\u00f3nsono con lo anterior, nos es forzoso concluir que nuestro ordenamiento jur\\u00eddico contempla la existencia de una hipoteca legal t\\u00e1cita a favor del Estado, particular-mente de las municipalidades. Sin embargo, y pertinente a la controversia de autos, pasamos a evaluar si existe al-guna prohibici\\u00f3n para que esta sea cedida.\\nEl cr\\u00e9dito hipotecario, al igual que cualquier otra obli-gaci\\u00f3n, \\\"puede ser enajenado o cedido a un tercero en todo o en parte, con las formalidades exigidas por ley\\\". Art. 1777 del C\\u00f3digo Civil de Puerto Rico, 31 LPRA see. 5045.( ) En consecuencia, una vez queda constituida la hipoteca, el su-jeto activo puede variar en la medida que el acreedor cede o enajena su cr\\u00e9dito.\\nEn el caso particular de las obligaciones aseguradas con hipotecas legales, \\u00e9stas \\\"no podr\\u00e1n cederse sino cuando haya llegado el caso de exigir su importe\\\". Art. 170.1 del Reglamento Hipotecario, 30 LPRA see. 870.611 (ed. especial 2010). Ello no implica que el cr\\u00e9dito garantizado con hipoteca legal sea inalienable en lo absoluto, sino que tiene esta restricci\\u00f3n temporalmente. Roca Sastre y otros, op. cit., T. X, p\\u00e1g. 97. Es decir, hasta tanto no llega el momento de restituir los bienes asegurados con la hipoteca legal, hay una indeterminaci\\u00f3n en la existencia y la cuan-t\\u00eda del cr\\u00e9dito asegurado, lo cual impide que este pueda cederse. F.J. Jim\\u00e9nez Mu\\u00f1oz, Sobre la cesi\\u00f3n de los cr\\u00e9ditos hipotecarios, 82 Rev. Cr\\u00edt. Der. Inmob. 443, 504 (2006).\\nPor lo tanto, no es hasta que este se convierte en un cr\\u00e9dito determinado y exigible que puede ser cedido seg\\u00fan los par\\u00e1metros establecidos en la Ley Hipotecaria. Roca Sastre y otros, op. cit., T. X, p\\u00e1gs. 100-101. Al respecto, la ley establece que esta tendr\\u00e1 efectos contra terceros desde que se inscribe en el Registro de la Propiedad y el deudor no quedar\\u00e1 obligado por m\\u00e1s de lo que estaba originalmente. Asimismo, dispone que el \\\"cesionario se su-brogar\\u00e1 en todos los derechos del cedente\\\". 30 LPRA see. 2612.( ) Adem\\u00e1s de esto, la ley exige que en la inscripci\\u00f3n se haga constar que el deudor ha sido notificado de la cesi\\u00f3n. Art. 194 de la Ley Hipotecaria, 30 LPRA see. 2613. Sin embargo, la omisi\\u00f3n de tal requisito no es \\u00f3bice para impedir la inscripci\\u00f3n, sino que el cedente ser\\u00e1 responsable por los perjuicios que el cesionario pueda sufrir. Id.\\nD. C\\u00f3nsono con estas disposiciones en donde nuestro ordenamiento jur\\u00eddico permite la cesi\\u00f3n del cr\\u00e9dito hipotecario, la Asamblea Legislativa de Puerto Rico aprob\\u00f3 la Ley N\\u00fam. 21-1997, conocida como la Ley de Venta de Deudas Contributivas, 21 LPRA see. 5921 et seq. (Ley N\\u00fam. 21-1997). Seg\\u00fan se desprende de su Exposici\\u00f3n de Motivos, con el prop\\u00f3sito de proveer mayor liquidez a los gobiernos municipales, a estos \\u00faltimos se les ha concedido \\\"la autoridad para vender cualquier deuda por contribucio-nes morosas\\\". Es decir, se estableci\\u00f3 un procedimiento ad-ministrativo mediante el cual el CRIM puede vender las deudas contributivas.\\nEn el Art. 5(b) de la mencionada ley, 21 LPRA sec. 5923(b), se estableci\\u00f3 que esta venta constituir\\u00e1 una cesi\\u00f3n del gravamen a favor del comprador, el cual \\\"continuar\\u00e1 teniendo car\\u00e1cter de t\\u00e1cito y mantendr\\u00e1 su preferencia a beneficio del comprador y sus cesionarios sobre todo acreedor, incluyendo al Centro, y sobre terceros adquirentes, aunque hayan inscrito sus derechos en el Registro de la Propiedad\\\".( ) Tan es as\\u00ed, que el comprador tendr\\u00e1 derecho a comenzar el procedimiento de apremio que dis-pone la misma ley para exigir el cr\\u00e9dito de la deuda contributiva transferida. Art. 5(b) de la Ley N\\u00fam. 21-1997 (21 LPRA sec. 5933(b)).\\nSeg\\u00fan los tratadistas espa\\u00f1oles, mediante los procedi-mientos de apremio se establecen los mecanismos para que \\\"los bienes inmuebles y los derechos reales inmobiliarios pued[a]n ser objeto de realizaci\\u00f3n dineraria\\\". (\\u00c9nfasis suplido). Roca Sastre y otros, op. cit., T. V, p\\u00e1g. 441. Es decir, de esta manera se permite una transmisi\\u00f3n jur\\u00eddico-real que conlleva la transferencia de la finca o del derecho real inmobiliario, produci\\u00e9ndose as\\u00ed un \\\"acto susceptible de tener acceso al Registro de la Propiedad\\\". \\u00edd. Asimismo, la Ley Hipotecaria es di\\u00e1fana en establecer que \\\"[l]os embar-gos dispuestos en procedimientos administrativos de apre-mio se regir\\u00e1n por las disposiciones a ellos aplicables\\\". Art. 118 de la Ley Hipotecaria, 30 LPRA see. 2407.\\nEn el caso de la Ley N\\u00fam. 21-1997, el comprador de la deuda contributiva al que se le ha otorgado el certificado de venta podr\\u00e1 presentar una certificaci\\u00f3n de embargo en el Registro de la Propiedad, la cual se considerar\\u00e1 notifica-ci\\u00f3n suficiente para comenzar el procedimiento de apremio. Posterior a esto, el comprador podr\\u00e1 solicitar la venta en p\\u00fablica subasta de la propiedad inmueble ante un Tribunal de Primera Instancia. Luego de la adjudicaci\\u00f3n de la su-basta, el due\\u00f1o del certificado de venta le entregar\\u00e1 al com-prador un certificado de compra autenticado ante un nota-rio, el cual tambi\\u00e9n constituir\\u00e1 documento suficiente para ser inscrito ante el Registro de la Propiedad. Art. 25 de la Ley N\\u00fam. 21-1997 (21 LPRA see. 5943).\\nEn consecuencia, el legislador no requiri\\u00f3 que se otor-gara una orden judicial para la inscripci\\u00f3n del gravamen preferente transferido. Todo lo contrario, estableci\\u00f3 que, con la certificaci\\u00f3n emitida por el CRIM, ser\\u00eda suficiente para proceder con tal inscripci\\u00f3n.\\nAl igual que en la referida legislaci\\u00f3n, la Ley N\\u00fam. 83-1991 establece un procedimiento de apremio administra-tivo mediante el cual el CRIM puede llevar a cabo su ges-ti\\u00f3n recaudatoria. Particularmente, establece que una vez transcurra el t\\u00e9rmino para el pago de las contribuciones sobre una propiedad inmueble, el CRIM podr\\u00e1 presentar una certificaci\\u00f3n de embargo para su inscripci\\u00f3n en el re-gistro de la propiedad que corresponda. Art. 4.06 de la Ley N\\u00fam. 83-1991 (21 LPRA see. 5106).( ) As\\u00ed, una vez reci- bida esta certificaci\\u00f3n de embargo administrativo, el Regis-trador tiene el deber de inscribirla y devolverla al CRIM dentro del plazo de diez d\\u00edas. V\\u00e9ase el Art. 4.07 de la Ley N\\u00fam. 83-1991 (21 LPRA sec. 5107).( )\\nDespu\\u00e9s de que esta certificaci\\u00f3n se presenta ante el Registro de la Propiedad, el CRIM puede proceder a vender la propiedad en p\\u00fablica subasta seg\\u00fan la normativa dis-puesta en la propia ley. V\\u00e9ase el Art. 4.08 de la Ley N\\u00fam. 83-1991 (21 LPRA see. 5108). Luego de que se adjudique la subasta, el certificado de compra emitido por el CRIM constituir\\u00e1 t\\u00edtulo suficiente para que el comprador pueda proceder a inscribir su derecho en el Registro de la Propiedad. V\\u00e9ase Art. 4.13 de la Ley N\\u00fam. 83-1991 (21 LPRA see. 5113).\\nDe esta manera, tanto la Ley N\\u00fam. 83-1991 como la Ley N\\u00fam. 21-1997 contemplan la transferencia del cr\\u00e9dito hipotecario preferente que ha sido concedido a favor del CRIM. Asimismo, no requieren una orden judicial para la inscripci\\u00f3n de este derecho en el Registro de la Propiedad. Por el contrario, mediante el procedimiento administrativo de apremio que hemos descrito, tanto el CRIM como a quien este le haya vendido los cr\\u00e9ditos contributivos morosos pueden recurrir al Registro de la Propiedad mediante una certificaci\\u00f3n de embargo y solicitar la inscripci\\u00f3n de su gravamen.\\nIV\\nA la luz de estas disposiciones, procedemos a adjudicar la controversia que tenemos ante nuestra consideraci\\u00f3n.\\nComo se\\u00f1alamos en la relaci\\u00f3n de hechos, tanto en la primera notificaci\\u00f3n de falta como en la denegatoria del Escrito de Recalificaci\\u00f3n presentado por USIC, la Registra-dora solamente se\\u00f1al\\u00f3 como falta que por solicitarse una anotaci\\u00f3n preventiva de embargo, se requer\\u00eda una orden judicial. En ninguna de estas notificaciones se contempl\\u00f3 alguna falta adicional. No es hasta que la Registradora se presenta ante esta Curia que, en contravenci\\u00f3n del Art. 69 de la Ley Hipotecaria, 30 LPRA see. 2272, se\\u00f1ala varias faltas adicionales.\\nAnte esto, USIC nos solicita que dejemos de considerar las faltas que fueron presentadas tard\\u00edamente. A pesar de que se ha resuelto que es en la nota denegatoria donde se deben incluir todos los motivos legales que seg\\u00fan la Regis-tradora imped\\u00edan la inscripci\\u00f3n solicitada, este Tribunal se ha inclinado a promover un uso efectivo de su jurisdicci\\u00f3n gubernativa. Es decir, no hemos declinado atender \\u00e1mbitos de la calificaci\\u00f3n registral que no estuvieron contemplados en la nota denegatoria original cuando al as\\u00ed hacerlo se aporta a una \\\"soluci\\u00f3n justa, r\\u00e1pida y econ\\u00f3mica del pro-blema registral en toda la dimensi\\u00f3n que alcanzan los principios de derecho hipotecario aplicables\\\". Housing Inv. Corp. v. Registrador, 110 DPR 490, 504 (1980). V\\u00e9ase, adem\\u00e1s, Grillo v. Registrador, 62 DPR 679, 684 (1943). En consecuencia, procedemos a evaluar las deficiencias se\\u00f1a-ladas por la Registradora.\\nEn su alegato, la Registradora interpreta que al apro-barse la Ley N\\u00fam. 21-1997, el legislador entendi\\u00f3 que era necesario consignar expresamente la transferibilidad de la hipoteca legal t\\u00e1cita a favor del CRIM, lo que puso en duda su transferibilidad autom\\u00e1tica. Esta conclusi\\u00f3n no se sus-tenta en derecho. Como hemos expuesto, al USIC, como fiadora, satisfacer la deuda contributiva de ingresos muni-cipales sobre la propiedad inmueble en controversia, por virtud de ley se subrog\\u00f3 en los derechos que el CRIM os-tentaba contra la referida finca. Resolvemos que la legisla-ci\\u00f3n relacionada a la venta de deudas contributivas trans-feribles no incide en torno al derecho de USIC al haber satisfecho el pago de la contribuci\\u00f3n municipal adeudada.\\nEn armon\\u00eda con el estado de derecho expuesto, el CRIM emiti\\u00f3 un documento administrativo titulado Cesi\\u00f3n me-diante el cual consign\\u00f3 expresamente que, como resultado de las acciones de USIC como fiadora, le ced\\u00eda y traspasaba todos los derechos y las acciones que ten\\u00eda contra Colonial por las contribuciones territoriales adeudadas. Es decir, evidenci\\u00f3 que le transfiri\\u00f3 el cr\\u00e9dito preferente que osten-taba por virtud de la legislaci\\u00f3n vigente en nuestro ordenamiento.\\nAnte esto, no existe prohibici\\u00f3n para que una hipoteca legal sea cedida. Por el contrario, el \\u00fanico requisito que impone nuestro ordenamiento para la cesi\\u00f3n es que el cr\\u00e9-dito est\\u00e9 vencido y sea exigible. Ciertamente, esto no est\\u00e1 en controversia en el caso de autos.\\nPor ello, no proced\\u00eda requerir una orden judicial seg\\u00fan los art\\u00edculos de la ley hipotecaria que rigen las anotaciones preventivas de embargo en nuestro ordenamiento. Por el contrario, correspond\\u00eda que la Registradora calificara el documento administrativo que ten\\u00eda ante su consideraci\\u00f3n.\\nSeg\\u00fan hemos expuesto, el Art. 42 de la Ley Hipotecaria permite la inscripci\\u00f3n mediante documento aut\\u00e9ntico expe-dido por un funcionario competente. En el caso ante nos, al comparecer ante esta Curia, la Registradora se\\u00f1al\\u00f3 que el documento administrativo presentado no cumpl\\u00eda con el principio de especialidad que rige en nuestro ordenamiento y tampoco fue otorgado por un funcionario competente de acuerdo con los confines de la Ley N\\u00fam. 83-1991.\\nLa Registradora actu\\u00f3 correctamente al determinar que la Instancia presentada, por s\\u00ed sola, no constituye un docu- ment\\u00f3 apropiado para producir un asiento en el Registro de la Propiedad. Pino Development Corp. v. Registrador, supra, p\\u00e1g. 379. Sin embargo, incidi\\u00f3 al no considerar que esta po-d\\u00eda complementar el documento administrativo presentado, el cual a todas luces, constituye el t\\u00edtulo inscribible. Es de-cir, del cual inmediatamente se desprende el derecho que se pretende inscribir.\\nCiertamente, el documento otorgado por el CRIM incluy\\u00f3 expresamente el n\\u00famero de catastro de la finca sobre la cual se pretende inscribir el gravamen y en la Instancia presen-tada por USIC se incluy\\u00f3 una descripci\\u00f3n adecuada del inmueble. Como es sabido, la instancia puede ser utilizada como documento complementario para aclarar derechos. Pino Development Corp. v. Registrador, supra, p\\u00e1g. 381. Por tanto, dado que de la Instancia presentada ante la Registra-dora surg\\u00eda la descripci\\u00f3n de la finca conforme al principio de especialidad, no proced\\u00eda denegar la inscripci\\u00f3n bajo este supuesto.\\nDe la misma forma, tampoco proced\\u00eda denegar el asiento por el fundamento de que el documento adminis-trativo, porque se alega que no fue otorgado por un gestor con competencia para ello. Ciertamente, este tipo de docu-mento debe ser autorizado pot un funcionario competente en la materia y que act\\u00fae en el ejercicio de sus funciones. Precisamente, esto fue lo que ocurri\\u00f3 en el caso de autos.\\nEl Subdirector Ejecutivo del CRIM otorg\\u00f3 un documento administrativo de cesi\\u00f3n mediante el cual certific\\u00f3 el pago y el traspaso de los derechos y las acciones que la agencia ostentaba en contra de la propiedad inmueble sujeta al gravamen contributivo. De la disposici\\u00f3n citada por la Registra-dora no surge que el Director Ejecutivo es el \\u00fanico que puede otorgar este tipo de documentos administrativos. Por el contrario, se desprende que el Director Ejecutivo puede delegar cualquiera de sus funciones, deberes y responsabili-dades, a funcionarios y empleados del CRIM, con la \\u00fanica excepci\\u00f3n de los nombramientos, la autorizaci\\u00f3n de contra- tos y los anticipos de fondos a los municipios. V\\u00e9ase Art. 9(d) de la Ley N\\u00fam. 83-1991 (21 LPRA sec. 5808(d)). Sin duda, en esta disposici\\u00f3n no se contempla la situaci\\u00f3n que tene-mos ante nuestra consideraci\\u00f3n. El documento autorizado por el Subdirector Ejecutivo del CRIM solo certific\\u00f3 el pago de la deuda contributiva adeudada por Colonial y, por con-siguiente, el traspaso a USIC de los derechos y las acciones que ostentaba por disposici\\u00f3n de ley.\\nEn consecuencia, la Registradora incidi\\u00f3 al requerir una orden judicial para inscribir el gravamen preferente que el CRIM le cedi\\u00f3 a USIC por el pago que este hizo en car\\u00e1cter de fiadora. A tales efectos, el documento administrativo otorgado por el CRIM, acompa\\u00f1ado de los documentos complementarios mencionados, cumple con los requeri-mientos de la Ley Hipotecaria para que la Registradora proceda con la inscripci\\u00f3n solicitada.\\nV\\nPor los fundamentos que anteceden, corresponde dictar una Sentencia para revocar la denegatoria de inscripci\\u00f3n emitida por la Registradora de la Propiedad. Por lo tanto, se ordena que se proceda con la inscripci\\u00f3n solicitada.\\nSe dictar\\u00e1 Sentencia de conformidad.\\nLa Juez Asociada Se\\u00f1ora Rodr\\u00edguez Rodr\\u00edguez concu-rri\\u00f3 con el resultado sin opini\\u00f3n escrita.\\n(1) Esta finca consta inscrita en el Folio 187 del Tbmo 175, Registro de la Pro-piedad, Secci\\u00f3n Primera de San Juan.\\n(2) V\\u00e9ase Cesi\\u00f3n otorgada por el CRIM el 5 de diciembre de 2011, Ap\\u00e9ndice del Recurso Gubernativo, p\\u00e1gs. 36-37.\\n(3) V\\u00e9ase Notificaci\\u00f3n de la Registradora de la Propiedad, Ap\\u00e9ndice del Recurso gubernativo, p\\u00e1g. 100.\\n(4) V\\u00e9ase Art. 4.06 de la Ley N\\u00fam. 83-1991, conocida como la Ley de Contribu-ci\\u00f3n Municipal sobre la Propiedad de 1991 (Ley N\\u00fam. 83-1991), 21 LPRA see. 5106.\\n(5) V\\u00e9anse: Arts. 112, 113, 114 y 118 de la Ley Hipotecaria de Registro de la Propiedad de 1979 (30 LPRA sees. 2401-2403 y 2407).\\n(6) V\\u00e9ase Ley N\\u00fam. 21-1997, conocida como la Ley de Venta de Deudas Contri-butivas, 21 LPRA see. 5921 et seq. (Ley N\\u00fam. 21-1997).\\n(7) Luego de que el recurso quedara sometido en los m\\u00e9ritos, el 31 de julio de 2014 compareci\\u00f3 ante nos First Bank Puerto Rico (First Bank), mediante una Soli-citud de Intervenci\\u00f3n y Oposici\\u00f3n a Recurso Gubernativo. En esta, nos solicita que le concedamos intervenir debido a que como acreedor hipotecario de primer rango de la finca N\\u00fam. 4678, su derecho puede quedar afectado si se inscribe el gravamen pre-ferente reclamado por USIC. Expone que la validez de la cesi\\u00f3n y subrogaci\\u00f3n de USIC en los derechos preferentes que ostentaba el CRIM est\\u00e1 dilucid\\u00e1ndose en el Caso Civil N\\u00fam. K CD2012-2110 (906) presentado por USIC contra Colonial y en el cual First Bank participa como interventor. Asimismo, nos indica que inst\\u00f3 mi pro-cedimiento civil (K CD2013-1603 (908)) contra Colonial por cobro de dinero. Ante esta solicitud, USIC present\\u00f3 una Oposici\\u00f3n a Solicitud de Intervenci\\u00f3n a la cual le sigui\\u00f3 una Breve R\\u00e9plica a Oposici\\u00f3n a Solicitud de Intervenci\\u00f3n y una D\\u00faplica a Breve R\\u00e9plica a Solicitud de Intervenci\\u00f3n. En sus oposiciones, USIC alega que el pleito iniciado por First Bank desemboc\\u00f3 en una ejecuci\\u00f3n en p\\u00fablica subasta donde a este \\u00faltimo le fue adjudicada la propiedad que ostentaba Colonial, lo cual hace improcedente el reclamo que este trae sobre c\\u00f3mo la resoluci\\u00f3n de esta controversia puede afectar su rango.\\nComo es sabido, la calificaci\\u00f3n Registral se limita a determinar si procede o no la inscripci\\u00f3n solicitada, sin prejuzgar los derechos de las partes. Es decir, el Regis-trador no convalida actos o contratos nulos ni adjudica derechos, pues procede que estos sean dilucidados en los tribunales mediante juicios plenarios en los que se reciba prueba por las partes en contienda. V\\u00e9anse: Cabrer v. Registrador, 113 DPR 424 (1982); L.R. Rivera Rivera, Derecho registral inmobiliario puertorrique\\u00f1o, Puerto Rico, Jur\\u00eddica Eds., 2012, p\\u00e1gs. 275-276. Dicho esto, no procede permitir esta intervenci\\u00f3n, sino que tanto los reclamos planteados por First Bank como USIC contin\\u00faen dilucid\\u00e1ndose, seg\\u00fan dispone nuestro ordenamiento procesal civil.\\n(8) Esta disposici\\u00f3n es complementada por el Art. 37.2 del Reglamento para la Ejecuci\\u00f3n de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, 30 LPRA see. 870.177 (ed. especial 2010), el cual expresamente establece que,\\n\\\"[c]onforme a lo dispuesto en el Art\\u00edculo 38, inciso 1ro [....] ser\\u00e1 inscribible cualquier acto o contrato de trascendencia real que modifique en alguna forma las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales\\\".\\n(9) En armon\\u00eda con la doctrina espa\\u00f1ola, este Tribunal ha entendido que, como corolario de este art\\u00edculo, procede distinguir entre el documento principal inscribible y los documentos complementarios, los cuales aunque carecen de autonom\\u00eda para ser inscritos, complementan los aspectos necesarios para que el principal sea inscribible. V\\u00e9anse: Pino Development Corp. v. Registrador, 133 DPR 373, 381-382 (1993); Figueroa Pesante v. Registrador, 126 DPR 209, 212-214 (1990).\\n(10) En referencia a ello, el tratadista Rivera Rivera contempla las certificaciones de embargo, las concesiones administrativas y las certificaciones del Estado como ejemplos de los documentos administrativos que pueden ser inscritos en el Registro de la Propiedad. Rivera Rivera, op. cit., p\\u00e1g. 90. Por su parte, los espa\\u00f1oles Roca Sastre, Roca-Sastre Muncunill y Bern\\u00e1, entienden que seg\\u00fan este supuesto hay un sinn\\u00famero de documentos que pueden provocar asientos en el Registro de la Propiedad. Claro est\\u00e1, siempre que cumplan con las formalidades que prescriben los reglamentos y las leyes aplicables. R.M. Roca Sastre, L. Roca-Sastre Muncunill y J. Bern\\u00e1 i Xirgo, Derecho hipotecario, 9na ed., Barcelona, Ed. Bosch, 2008, T. I, p\\u00e1g. 483.\\n(11) Para una discusi\\u00f3n en tomo a la funci\\u00f3n limitada que tiene el Registrador en cuanto a la calificaci\\u00f3n de documentos judiciales, a manera de ejemplo, v\\u00e9anse: Popular Mortgage v. Registrador, 181 DPR 625 (2011); P.R. Prod. Credit Assoc. v. Registrador, 123 DPR 231 (1989).\\n(12) Para interpretar el Art. 1738 de nuestro C\\u00f3digo Civil recurrimos a los co-mentarios de tratadistas espa\\u00f1oles, debido a que \\u00e9ste procede del Art. 1.839 del C\\u00f3digo Civil espa\\u00f1ol.\\n(13) V\\u00e9ase, adem\\u00e1s, Roig v. Rodr\\u00edguez, 16 DPR 207, 211 (1910), donde este Tribunal expres\\u00f3 que el \\\"fiador se subroga por el pago de todos los derechos que el acreedor ten\\u00eda contra el deudor, seg\\u00fan el art\\u00edculo 1740 [actual Art\\u00edculo 1738] del C\\u00f3digo Civil\\\".\\n(14) El art\\u00edculo dispone:\\n\\\"[...] Cuando la propiedad inmueble comprende tierras y mejoras, juntamente, los valores en que hubieren sido tasadas las tierras y las mejoras se pondr\\u00e1n por separado. La contribuci\\u00f3n que se impusiere por el corriente a\\u00f1o econ\\u00f3mico y por los cinco (5) a\\u00f1os econ\\u00f3micos anteriores sobre cada finca o parcela de propiedad inmue-ble, e, inclusive, sobre cualesquiera mejoras que en ella existan o que posteriormente se hicieren en la misma, constituir\\u00e1 el primer gravamen sobre dicha propiedad, el cual tendr\\u00e1 prelaci\\u00f3n sobre cualesquiera otros grav\\u00e1menes sobre dicha finca o par-cela de cualquier naturaleza que fuesen, ya pesen \\u00e9stos sobre ella antes o despu\\u00e9s que el gravamen determinado por dicha contribuci\\u00f3n [...] Cada notificaci\\u00f3n de embargo por contribuciones atrasadas, sea sobre bienes inmuebles o sobre bienes mue-bles, producir\\u00e1 el mismo efecto que un fallo judicial contra toda la propiedad embar-gada del contribuyente moroso, y todo gravamen que por la presente se crea tendr\\u00e1 la fuerza y efecto de un gravamen debidamente trabado\\\". 21 LPRA. see. 5080.\\n(15) Esta preferencia tambi\\u00e9n est\\u00e1 reconocida en el Art. 1823 del C\\u00f3digo Civil de Puerto Rico, 31 LPRAsec. 5193, el cual establece que:\\n\\\"Con relaci\\u00f3n a determinados bienes inmuebles y derechos reales del deudor, gozan de preferencia:\\n\\\"(1) Los cr\\u00e9ditos a favor del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, o de la correspondiente municipalidad, sobre los bienes de los contribuyentes, por el importe de las cinco (5) \\u00faltimas anualidades, y la corriente no pagada, de las contribuciones que graviten sobre ellos\\\".\\nEl Art. 1824 del C\\u00f3digo Civil, 31 LPRAsec. 5194, tambi\\u00e9n reconoce esta prela-ci\\u00f3n pero con relaci\\u00f3n a los dem\\u00e1s bienes muebles e inmuebles de un deudor.\\n(16) N\\u00f3tese que esta prelaci\\u00f3n solamente opera en cuanto a las anualidades comprendidas en la hipoteca, no as\\u00ed en tomo a las anteriores a estas. Rivera Rivera, op. cit., p\\u00e1g. 164. V\\u00e9ase, adem\\u00e1s, F. Puig Pe\\u00f1a, Tratado de Derecho Civil espa\\u00f1ol, 2da ed., Madrid, Ed. Rev. Der. Privado, 1974, T. III, V. II, p\\u00e1gs. 316-317.\\n(17) El cr\\u00e9dito hipotecario est\\u00e1 compuesto por dos elementos, es decir, el cr\\u00e9dito y la hipoteca. Esta \\u00faltima es accesoria en tanto garantiza la efectividad del primero. Roca Sastre y otros, op. cit., T. X, p\\u00e1g. 69. Por consiguiente, al transferir el cr\\u00e9dito tambi\\u00e9n se transfiere la hipoteca. Ello es c\\u00f3nsono con el Art. 1418 del C\\u00f3digo Civil de Puerto Rico, 31 LPRA see. 3943, el cual establece que \\\"[l]a venta o cesi\\u00f3n de un cr\\u00e9dito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio\\\". En otras palabras, no cabe hablar de cesi\\u00f3n de cr\\u00e9dito hipote-cario sin ceder el derecho real de hipoteca.\\n(18) De acuerdo con esta disposici\\u00f3n, es menester referimos a la interpretaci\\u00f3n del Tribunal Supremo de Espa\\u00f1a que este Tribunal adopt\\u00f3 en el contexto de la cesi\\u00f3n de cr\\u00e9ditos:\\n\\\"[...] tras la cesi\\u00f3n del cr\\u00e9dito, el nuevo acreedor 'se ha colocado en la misma situaci\\u00f3n que se hallaba el cedente cuando le transfiri\\u00f3 dicho cr\\u00e9dito'. En su Senten-cia de 13 de febrero de 1988, el Tribunal Supremo espa\\u00f1ol resolvi\\u00f3 que, m\\u00e1s all\\u00e1 del cambio en la persona del acreedor, 'en lo dem\\u00e1s la obligaci\\u00f3n queda inalterable o invariable en su total contenido y caracter\\u00edsticas [y] el deudor no responde hacia el cesionario de una obligaci\\u00f3n distinta, sino de la misma obligaci\\u00f3n en su total inte-gridad e identidad, en cuyo sentido ya cuida nuestro C\\u00f3digo de hablar de novaci\\u00f3n modificativa' \\\", (Escolio omitido). CSMPR v. Carlo Marrero et als., 182 DPR 411, 421 (2011).\\nAsimismo, desde Montilla v. Van Syckel, 8 DPR 160, 186-188 (1905), hemos reconocido que la cesi\\u00f3n de un cr\\u00e9dito hipotecario no puede ser considerada como un simple pago, sino que debe entenderse como una subrogaci\\u00f3n.\\n(19) Es pertinente mencionar que cuando se present\\u00f3 el Segundo Informe sobre el P. del S. 547, el cual eventualmente se convirti\\u00f3 en la Ley N\\u00fam. 21-1997, la Asamblea Legislativa consider\\u00f3 la experiencia positiva de varios estados y munici-pios de Estados Unidos que establecieron un mecanismo de venta de deudas contributivas. Adem\\u00e1s, es una norma firmemente establecida que el hecho de que la contribuci\\u00f3n sea a favor del estado no impide que la persona que paga la cantidad adeudada se subrogue en el gravamen del Estado. Es decir, se permite la transmi-si\\u00f3n y que el comprador se subrogue en la misma posici\\u00f3n que el Estado ostentaba. Right of one who pays taxes for which another is bound, to subrogation to the right of the taxing power, 61 A.L.R. 587 (Supl. 2012).\\n(20) El Art. 4.06 (21 LPRA see. 5106), espec\\u00edficamente contempla que\\n\\\"[l]a mencionada certificaci\\u00f3n contendr\\u00e1 los siguientes detalles: el nombre del contribuyente moroso, si se conoce; el n\\u00famero de catastro que el Centro de Recauda- ci\\u00f3n le haya asignado al inmueble embargado para fines fiscales; el montante de las contribuciones, penalidades y costas adeudadas por la misma; la descripci\\u00f3n de la propiedad o bienes inmuebles embargados; y que el embargo ser\\u00e1 v\\u00e1lido a favor del Centro de Recaudaci\\u00f3n. La certificaci\\u00f3n de embargo una vez presentada en el regis-tro ser\\u00e1 suficiente para notificar al contribuyente e iniciar el procedimiento de apremio\\\".\\nEsto es c\\u00f3nsono con el mencionado Art. 118 de la Ley Hipotecaria, en el cual se permite la inscripci\\u00f3n de los embargos dispuestos en procedimientos administrativos mediante una certificaci\\u00f3n que comprenda las circunstancias necesarias para la anotaci\\u00f3n. V\\u00e9ase Art. 118 de la Ley Hipotecaria, 30 LPRA see. 2407.\\n(21) Atales efectos, desde Riera v. Registrador, 57 DPR 673, 680-681 (1940), esta Curia reconoci\\u00f3 que esta certificaci\\u00f3n constituye un documento aut\\u00e9ntico e inscribi-ble de acuerdo con los par\\u00e1metros establecidos en la Ley Hipotecaria.\"}"